我们实地考察发现国内一线城市的房地产开发商面临的挑战比预期大;

        开发商的推盘计划被较严格和更冗长的审批程序打乱。需求侧方面,由于很少买家能在新政策下多付15-65%的首付,因此4月份的需求量同比下跌了32%(3月份:下跌20%);

        开发商销售的可见性和议价能力明显被削弱。我们把板块的评级由中性下调至回避。我们较看好的股票包括龙湖地产(租金收入强劲)和中国海外(借贷比率偏低)。



开发商的销售计划受阻

        我们在上海进行的渠道调研显示房地产开发商在取得预售许可证方面越来越困难:需时由1个月延长至2个月,且要求更为严格,价格不得高于先前推盘的期数;为了限制投资需求,预售商用物业(包括零售店铺、停车位、服务式公寓等)也要暂停。

收紧措施最严苛的部分

        令销售经理们最头痛的就是近期出台的“认房又认贷”政策,即商业银行在审批房贷时亦须考虑申请人在有关城市以外的住房/房贷。在上海,房贷使用者占新住房交易70-80%。有关政策要求支付更多的首付(首套房买家35%,二套房买家50-70%。上海每个家庭最多限买两套房),约50-60%的潜在买家因此而受到影响。

开发商开始看淡,我们也是

        我们到访过的一家中型开发商已开始重新审视2017年的销售目标,并很可能会作出下调。另一家大型开发商把价格由每平米33,000元人民币调低至每平米32,000元人民币。自我们4月13日开始覆盖国内房地产板块以来,板块已落后恒生国企指数3个百分点,但根据以前紧缩周期的数据,板块未来一至两季可能再落后15-20个百分点(图12-14)。板块目前的估值为7.4倍前瞻市盈率,较2011/13年的紧缩中型周期有6-23%溢价。