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       ——苏州工业园区调研报告

要点：

       围绕近期市场所关注的近期企业投资和生产增长势头、房地产调控、劳动力成本上升以及沿海地区产业升级等问题，中金公司宏观组于5 月18 日至20 日赴苏州工业园区，调研走访了当地企业和政府部门，试图从微观层面对上述问题作一梳理。短期来看，企业投资和生产的增长势头有所放缓。企业融资成本显著上升，加工贸易企业未来半年的订单有明显下降，企业去库存现象逐渐显现。

       房地产开发投资节奏放缓。限购政策的有效执行使得房地产交易量出现下滑，尤其是中高端物业。虽然房地产新开工投资增长很快，但是开发商大多放慢了开发节奏。政府新推的住宅用地大幅下降，但是开发商的拿地热情依然高涨，有限的土地拍卖价仍然很高。保障房增长较快，但总量有限，对商品房市场价格影响小。

       企业努力提高劳动生产率以应对劳动力成本上升。园区企业的劳动力成本过去几年以年均10-15%的速度上涨。劳动力供不应求、通胀预期和最低工资上升是推动工资上涨的主要因素。企业则通过提高经营管理效率、产业梯度转移以及技术进步基本实现劳动生产率和劳动成本的同步上升。由于企业劳动生产率的提高以及劳动成本在最终产品价格中占比较小，劳动成本上升尚未构成企业产品价格上升的主要因素。政府积极主导产业结构升级。苏州工业园区的产业结构起点较珠三角以及江浙其他工业开发区要高，近几年政府又开始主动引导产业结构由劳动力密集型向高技术产业转型，严格限制高污染、高耗能、低附加值的低端制造业发展。政府在金融、物流以及基础设施配套等方面均为产业结构转型提供支持，取得了较为显著的成效。

苏州工业园区调研简报

       围绕近期市场所关注的劳动力成本上升、企业投资和生产增长势头、沿海地区产业升级以及房地产调控等问题，中金公司宏观组于5 月18 日至20 日赴苏州工业园区，调研走访了当地企业和政府部门（包括劳动密集型企业友达光电和伟创力、高新技术企业同程网和旭创科技、国有房地产企业中新置地和建屋集团，以及苏州工业园区管委会下属经发局、规划局、科技局和创投集团），试图从微观层面对上述问题作一梳理。

       苏州工业园区是中国新加坡两国政府合作项目，于1994 年2 月经国务院批准设立，同年5 月实施启动。园区项目启动以来，主要经济指标年均增幅超过30%，综合发展指数位居国家级开发区第二位。目前，园区以占苏州市3.4%土地、5.2%人口创造了全市15%左右的经济总量，成为了苏州市乃至整个长三角地区经济社会发展的重要增长极。分析苏州工业园区今年的投资和增长形势，以及未来的经济结构转型趋势，对于研判当前和未来中国宏观经济发展方向都具有相当大的参考意义。

       1、短期经济增长势头放缓

       增长势头有所放缓。今年1-4 月，苏州工业园区实现规模以上工业总产值增长18.1%，较去2010 年的26.6%有明显放缓；出口增长20.1%，较去年42.1%大幅放缓；社会消费品零售总额增长19.8%，与去年基本持平；一季度的GDP 增长12.5%，较去年14.0%显著放缓，距离今年15%的增长目标有一定距离。与一季度相比，4 月当月工业增加值增长有所加快，出口增长保持平稳，社会消费品零售总额增长则显著加快。

       固定资产投资总体增长仍然较快，但出现结构分化，4 月当月势头放缓。1-4 月固定资产投资同比增长24.5%，较2010 年15.1%有较快增长。

 制造业固定资产投资同比增长从去年的5.0%上升到14.7%。但是与一季度相比，4月当月的制造业固定资产投资同比增速出现明显放缓，从18.1%下降到6%多一点。

►房地产固定资产投资今年一季度也较去年全年大幅放缓，从31.5%下降到21.2%。4月当月房地产投资同比增速有显著恢复。

►动迁房投资大幅增加，从去年的12.2%上升到一季度的91.0%。但是4 月当月增速又出现显著放缓。

       中小企业融资成本今年有明显上升。宏观货币政策从紧使得银行贷款利率在基准利率上普遍上浮15-20%甚至更高，中小企业（年销售额2 亿元以下）银行贷款利率平均达到9%。加上中小企业多需要担保，成本为资金额的1-2%，同时中小企业贷款多为承兑汇票形式，贴现又要加上2%，园区内中小企业的平均融资成本达到13%-15%。

       近期的电力供应紧张对工业生产影响不大。园区主要的企业尚未受到电力供应紧张的影响。但是部分企业的上下游厂商受到一定影响。由于园区经济结构整体上偏向环保节能型，电力供应紧张对园区的负面影响并不像对其他地区那样显著。

       企业存在去库存现象。由于出口增速放缓，部分加工贸易企业开始去库存。 以伟创力公司为例，公司的海外订单增长明显下降，预期未来6 个月将逐步放缓，公司开始相应调整产品和原材料库存。房地产开发企业面对限购导致的市场疲软，在放缓开发节奏的同时，也加大销售力度，开始去库存行为。

       2、限购导致房地产开发节奏放缓

       房地产开发在园区经济中地位重要。苏州工业园区总面积288 平方公里，其中约三分之一是水面，三分之一是工业用地，三分之一是商业、住宅和科研开发用地。目前工业用地已经所剩无几，约5-7 平方公里。住宅用地尚有一定面积。园区的住宅开发除了当地的建屋集团、中新置地等国有房地产开发企业外，还有万科、中海等全国性的开发商以及仁恒等外资房地产公司参与。园区目前的住房单价低端的8000-10000 元，中高端15000-20000 元，别墅楼盘达到3 万元以上。房地产在固定资产投资中占比很高，2011年以来占比达到34%以上。整个园区的房地产在2009-10 年发展迅速，2009 年开发投资约400 亿元，2010 年500 亿元。2011 年计划开发投资300 多亿元，截止4 月累计投资64 亿元，同比增长29%。房地产收入对园区政府财政意义重大，是基建投资实现财务回报的主要方式。

(责任编辑：李冰天)