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要点：

       房价上升增加CPI 通胀压力。房价上升从成本和需求两方面推动CPI。首先，房租作为CPI 居住项目直接影响CPI。间接来讲，地价和房价上涨提高企业生产成本，住居成本上涨增加工资上升压力。从总需求角度看，房价上升刺激房地产开发投资，影响物价水平。高地价、高房价对整体经济运行成本的推动，构成对消费物价的长期压力，对实体经济的挤压已逐渐显现。

        近几年两个结构性因素推动房价快速上涨。供给方面，土地供给垄断和土地出让以收益最大化为主要目标导致土地价格大幅上升。需求方面，高储蓄推动投资需求，而资本管制限制民间对外投资，加剧了对国内资产的需求。

       CPI 和房价的上涨离不开货币环境。2009 年以来的货币扩张大幅超过正常水平，开始体现为经济增长复苏，然后出现CPI 上升。过去1 年多的政策调控通过控制信贷降低流动性增量，和提高利率降低M2 的流动性存量，逐渐显现效果。货币增速已经大幅回落至全球金融危机之前的水平。尽管货币增速已经下降，货币存量还是很大，过去几个月存款利率上升降低了存量流动性，但是否已经足够，仍有不确定性。

       有一个流行的观点，就是房产交易上升降低了货币流通速度，吸收了超发的货币，抑制了其对一般消费物价的拉动。这种解读的言下之意是房价下跌或房产交易下跌，沉淀的货币又会流回到商品交易领域，增加CPI 通胀的压力。这是个似是而非的观点。从资产配置考虑，人们愿意配置一定比例的货币资产，理想的货币资产比例受利率和其他资产价格的预期影响。当人们对房地产有升值预期时，配置货币资产的意愿下降。反之，当房价下跌时，配置货币资产的意愿增加，也即货币需求相对供给增加，流动性降低，不存在所谓沉淀在房地产市场的货币流回商品市场。

        总之，控制CPI 通胀和房地产泡沫需要综合治理，有些是周期性的，比如货币政策的紧缩，与此同时也需要结构性改革。建设保障房从一定意义上讲就是通过降低地价来增加住房供给。增加投资渠道，尤其是增加民间对外投资则有利于分流高储蓄，降低对国内房地产的投资需求压力。

房价上升增加CPI 通胀压力

       控制CPI 通胀率是近期宏观政策的首要目标。2010 年四季度以来货币政策的调整已经开始显现效果，货币和信贷增长速度大幅下降，经济增长速度开始放缓，但CPI 通胀率还在高位。同时，过去几个月房地产调控力度也加大了，主要体现在限贷、限购和增加保障房供给。目前商品房销售下降，而房地产价格尚没有明显回落。政策调控对价格影响不大，这存在两种可能：一是时间差，我们需要更多时间让已经执行的政策措施发挥作用；二是政策调控力度还不够。

       关于通胀的讨论有一个未引起足够重视的因素，是房地产价格对CPI 的推动作用。这方面争议比较大，有观点认为房地产价格快速上升吸收了很多超发货币，帮助抑制了CPI通胀。但我们分析房地产价格、CPI 通胀和货币的关系，基本结论是房地产价格上升和CPI 通胀是一体性的，对房地产的调控应该是控制物价总水平上升的重要部分。房地产价格上升可能从总需求压力和成本推动两个方面增加CPI 通胀，但在中国主要体现为成本推动的压力。从统计上来看，虽然住房销售价格并不直接进入CPI 的统计，但是却从不同渠道对CPI 产生影响。首先，房价上涨长期来看造成房租上涨的压力，而房租上升直接影响CPI（图表1、2）。今年1 月起，统计局提高了居住费用占CPI 的比重，反映了我国居民在住房方面的消费比例的增加，这既有收入水平提高，城市化进程中带来的居民消费结构的变化，更有房屋价格快速上涨的影响。

       除了房租对CPI 居住项的直接影响，地价和房价上升也提高了企业尤其是商业零售企业的成本。同时住宅价格上涨也增加了工资上涨压力，近几年低端劳动力工资上升加快。除了农村剩余劳动力减少，城镇居住成本上升也是一个影响因素。

       房价上涨除了通过成本推动影响CPI 通胀，还可能通过总需求的变化影响物价水平。房价上升对总需求的拉动主要通过投资增长。一方面，房价上升刺激住房开发的投资。近几年房地产投资占中国整体固定资产投资的四分之一左右。同时，房地产价格上升增加了以土地和房产作为抵押品的价值，改善了非银行部门的融资条件，对企业投资形成支持。在中国，以房地产为抵押的借贷对中小企业很重要。同时，一些大型投资也和土地流转紧密相关。

       房价上升对消费需求的刺激作用不明显。虽然财富效应可能导致拥有住房的家庭消费上升，但中国有一半人口居住在农村，城市房价变动对他们的财富影响不大，对他们的消费行为不会有直接影响。更重要的是，由于中国尚存在大量的住房刚性需求，包括移民到城镇的新增住房需要，以及城镇原有家庭改善居住环境的住房需求。对于计划买房的家庭而言，房价上升迫使他们为买房而增加储蓄（包括未来需要偿还的抵押贷款），可用于消费的收入减少，形成负的收入效应。而这部分家庭数量大，收入相对较低，边际消费倾向高，是消费增长的主力军，高房价对他们的打击直接伤害消费的增长。不少研究文献论证了过去几年房价上升是导致我国居民储蓄率居高不下的原因之一。

(责任编辑：李冰天)